Kwalificeert een verzorgingstehuis of verpleeghuis als woning voor de OZB?

Eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van niet-woningen, zoals bedrijfspanden, betalen jaarlijks gemeentelijke onroerendezaakbelastingen (OZB). Sinds 1 januari 1997 mogen gemeenten verschillende tarieven hanteren voor woningen en niet-woningen. Dit is bepaald in de Gemeentewet. Daarbij gelden hogere tarieven voor niet-woningen dan voor woningen. Het onderscheid woning of niet-woning is verder van belang voor de heffing van het gebruikersdeel van de OZB. Een exacte omschrijving van het begrip ‘woning’ geeft de Gemeentewet niet. Er wordt alleen aangegeven dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, indien de waarde die voor deze zaak is vastgesteld op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak, die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
 
In verband met de genoemde tariefsdifferentiatie is het van belang of een onroerende zaak kwalificeert als woning of als niet-woning. Met name bij verzorgingstehuizen en verpleeghuizen bestaat hierover discussie. Onlangs heeft de Hoge Raad zich hierover in twee zaken uitgesproken. Deze zaken hadden betrekking op het jaar 2001. De ene zaak betrof een verzorgingstehuis, bestaande uit appartementen en ziekenkamers, en de andere zaak een verpleeghuis voor mensen met een geestelijke handicap, bestaande uit onder meer verscheidene woonunits. Beide betrokken gemeenten hebben de complexen aangemerkt als niet-woning. De beide stichtingen die het betrof, hebben daartegen bezwaar gemaakt en zijn, na afwijzing van het bezwaar, in beroep gegaan bij Hof Leeuwarden. Het beroep van het verzorgingstehuis werd gegrond verklaard en het beroep van het verpleeghuis niet. In beide zaken werd beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.
 
Voordat de Hoge Raad uitspraak deed, gaf advocaat-generaal Niessen een uitgebreide conclusie, waarin hij inging op de vraag wat moet worden verstaan onder een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient. Hij betrok daarbij de parlementaire geschiedenis, de rechtspraak en de vakliteratuur en kwam vervolgens tot een stappenplan om de vraag te beantwoorden.
 
Stap 1: Voor het bepalen van het toepasselijk tarief in de OZB wordt (in tegenstelling tot de Wet WOZ) niet het totaalbeeld beoordeeld, maar wordt de onroerende zaak ontleed. Voor de OZB is een onroerende zaak namelijk een woning, indien de WOZ-waarde in hoofdzaak is toe te rekenen aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Stap 2: Ten aanzien van de onderscheiden ‘delen’ wordt vervolgens op grond van de relevante feiten en omstandigheden beoordeeld of de woonfunctie overheerst. Hierbij moet worden uitgegaan van het feitelijk gebruik. Andere functies, zoals verpleging, mogen niet naast de verblijffunctie een overwegende betekenis hebben.
Stap 3: Bij ‘ondersteunende’ delen kan sprake zijn van een combinatie van functies. Dan is zo’n deel niet toe te rekenen aan de woonfunctie, omdat is vereist dat het desbetreffende deel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Dit is dus een ‘alles of niets’-benadering.
Stap 4: Dient de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning, dan geldt voor de hele onroerende zaak het woningtarief. ‘In hoofdzaak’ is in het verleden door de Hoge Raad uitgelegd als ‘ten minste 70%’ (van het bruto vloeroppervlak). Is de woning door het 70%-criterium niet in hoofdzaak een woning, dan geldt voor de hele onroerende zaak het niet-woningtarief.
 
De Hoge Raad oordeelde ten aanzien van het verzorgingstehuis dat het Hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom naar zijn oordeel de vermelde feiten tot geen andere conclusie konden leiden dan dat het verzorgingstehuis in kwestie in hoofdzaak tot woning diende. Eigenlijk heeft het hof de eerste twee stappen van het stappenplan niet uitgevoerd, concludeerde de advocaat-generaal. De Hoge Raad volgde ook niet de mening van B&W dat de kwalificatie tot niet-woning volgde uit de verzorgingsfunctie v an de onroerende zaak. Die functie sluit namelijk niet uit dat delen van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, aldus de Hoge Raad.
Dit laatste punt stond ook centraal in de zaak van het verpleeghuis. Het hof had geoordeeld dat in het verpleeghuis het wonen werd gecombineerd met een andere functie (verpleging) die in wezen voor het verpleeghuis als geheel de hoofdfunctie vormde, en had daaraan de conclusie verbonden dat niet kon worden gesproken van delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Die opvatting was volgens de Hoge Raad onjuist. De Hoge Raad verwees beide zaken naar een ander hof voor een nieuwe beoordeling.
 
Opmerking
Bovenstaande zaken hadden betrekking op het jaar 2001. Met ingang van 1 januari 2006 is het gebruikersdeel van de OZB voor woningen afgeschaft en zijn de resterende OZB-tarieven gemaximeerd. Bij de OZB voor niet-woningen wordt nog wel van zowel gebruikers als eigenaren geheven. Met ingang van 1 januari 2007 geldt voor de gebruikers-OZB op niet-woningen met een woongedeelte, dat de belasting wettelijk wordt verminderd met het percentage van de waarde van de onroerende zaak dat is toe te rekenen aan het deel van de onroerende zaak dat in hoofdzaak dient als woning.
 
Bron: Hoge Raad 16-11-2007, nrs. 40606 en 40847.