Nederlandse invulling van begrip bouwterrein voor btw-heffing te streng?

De levering van onroerende zaken is vrijgesteld van btw, tenzij het gaat om de levering van een gebouw of een gedeelte daarvan (en het bijbehorende terrein) vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming en als het gaat om de levering van een bouwterrein. In die gevallen is de levering ‘van rechtswege’ belast met btw. Als de transactie van rechtswege is belast met btw geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In andere gevallen is de verkrijging belast met overdrachtsbelasting.
 
De begrippen ‘gebouw’ en ‘bouwterrein’ zijn Europese (communautaire) rechtsbegrippen die nader zijn omschreven in de Wet op de omzetbelasting en verder uitgewerkt in de Europese en Nederlandse rechtspraak. Voor de vaststelling of een dergelijke levering van rechtswege is belast met btw, is het dus van belang of sprake is van een levering van een bouwterrein of van een gebouw of een gedeelte daarvan (en het bijbehorende terrein) vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming.
 
De zaak Don Bosco
In de onderhavige zaak heeft Don Bosco een perceel gekocht waarop een tweetal oudere panden aanwezig waren. Don Bosco was van plan de panden volledig te laten slopen om vervolgens op het terrein nieuwe gebouwen te laten bouwen. Don Bosco en de verkoper waren overeengekomen dat de verkoper een sloopvergunning zou aanvragen, een sloopovereenkomst met een aannemer zou aangaan en de kosten van de sloop zou betalen. Volgens deze overeenkomst zou de verkoper die kosten aan Don Bosco doorberekenen in de koopsom.
 
Op de dag van de levering was ’s morgens met de sloopwerkzaamheden begonnen en was ’s middags de onroerende zaak aan Don Bosco geleverd. Op het tijdstip van de levering was een deel van de bestrating tussen de gebouwen verwijderd en was één gebouw op het terrein gedeeltelijk afgebroken. Na de levering werden de aanwezige panden (verder) gesloopt en zijn op het perceel in opdracht en voor rekening van Don Bosco nieuwe kantoorpanden gebouwd.
 
In geschil was of in dit geval sprake was van de levering van een bouwterrein (de levering van rechtswege belast met btw, de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting) of van een bestaande onroerende zaak (de levering in beginsel vrijgesteld van btw, de verkrijging belast met overdrachtsbelasting). Omdat de Hoge Raad van mening was dat de oplossing van het geschil afhing van de uitlegging van het gemeenschapsrecht, stelde hij het Europese Hof van Justitie (HvJ EG) een aantal prejudiciële vragen met betrekking tot de uitleg en invulling van de begrippen bouwterrein en gebouw.
 
Uitspraak Hof van Justitie EG
Het HvJ EG heeft de gestelde vragen geherformuleerd tot één vraag: Is de levering van een terrein waarop een gebouw staat dat moet worden gesloopt om op die plaats een nieuw bouwwerk op te richten en waarvan de sloop reeds een aanvang heeft genomen vóór deze levering, vrijgesteld van btw?
 
Het HvJ EG was van mening dat het in deze zaak van belang was dat de verkoper met de koper was overeengekomen om de sloopvergunning aan te vragen en tevens de verplichting tot de sloop op zich had genomen. Het HvJ EG kwam tot de conclusie dat het kunstmatig zou zijn deze prestaties, het leveren van het terrein en het slopen van de daarop aanwezige panden, uit elkaar te trekken. Het ging in dit geval volgens het HvJ EG om één samenhangende handeling die uit verschillende elementen bestond. De samengestelde transactie was in deze situatie niet de levering van een gebouw, maar van onbebouwde grond. Het HvJ EG kwam tot de slotsom dat de levering van een terrein waarop nog een oud gebouw staat dat moet worden gesloopt om op de plaats ervan een nieuw bouwwerk op te richten, terwijl de sloop reeds is aangevangen vóór die levering, en de sloop van dit gebouw als één handeling moeten worden beschouwd. Deze handeling heeft, als geheel, niet de levering van het bestaande gebouw, maar de levering van een onbebouwd terrein tot voorwerp, ongeacht h oever de sloop van het oude gebouw op het moment van de daadwerkelijke levering van het terrein is gevorderd.
 
Het HvJ EG gaf aan dat het vervolgens aan de verwijzende rechter is om te bepalen of sprake is van de levering van een bouwterrein (van rechtswege belast met btw), daarbij rekening houdend met de relevante rechtspraak.
 
Gevolgen voor de praktijk
Vanaf nu is eerder sprake van een met btw belaste levering. Dit lijkt in ieder geval zo te zijn als de verkoper gestart is met de sloophandelingen, waarbij het de bedoeling is dat de grond bebouwd gaat worden. Hierbij rijst de wel vraag of de Nederlandse invulling van het begrip ‘bouwterrein’ niet wat te strikt is ten opzichte van de Europese regels.
 
Als gevolg van dit arrest is het nu mogelijk om grond met daarop bestaande gebouwen te leveren zonder dat overdrachtsbelasting is verschuldigd over de verkrijging, als de verkoper de sloop van de bestaande gebouwen op zich heeft genomen en er al een aanvang is gemaakt met deze sloop op het moment van de levering. Het oude gebouw, waarvan de sloop is aangevangen, en het bijbehorende terrein kwalificeren als onbebouwd terrein waarvan de levering is belast met btw en de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het onbebouwde terrein moet dan wel zijn aan te merken als bouwterrein doordat bijvoorbeeld al een bouwvergunning is verleend. Op grond van Nederlandse rechtspraak leek dit tot nu toe niet mogelijk.
 
Bron: HvJ EG, 19-11-2009, nr. C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed BV).

• Email to a colleague
• Print-friendly version