Samenvatting
Bij herstel van de oorspronkelijke (eigendoms- en bezits)situatie van een onroerende zaak bestaat onder voorwaarden zowel recht op teruggaaf van de geheven overdrachtsbelasting bij de oorspronkelijke levering als een vrijstelling bij de teruglevering. Dat is het geval als de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als juridisch wordt hersteld. Rechtbank Haarlem heeft onlangs een uitspraak gedaan waarbij een beroep werd gedaan op beide faciliteiten. De onroerende zaak was in 2002 geleverd in vrije staat, maar de teruglevering in 2006 was echter in verhuurde staat. Daardoor was de uitkomst van de procedure ongunstig. Uit de procedure valt wel een les te trekken. Bij het opnemen in een koopovereenkomst van een beding tot teruglevering van de onroerende zaak kan zowel de vorige eigenaar als de huidige eigenaar overdrachtsbelasting besparen als zij de oorspronkelijke situatie weer kunnen realiseren.
Volledig artikelBij herstel van de oorspronkelijke (eigendoms- en bezits)situatie van een onroerende zaak bestaat onder voorwaarden zowel recht op teruggaaf van de geheven overdrachtsbelasting bij de oorspronkelijke levering als een vrijstelling bij de teruglevering. Dat is het geval als de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als juridisch wordt hersteld. Dit houdt in dat de vorige eigenaar of zakelijk gerechtigde (bijvoorbeeld op grond van een appartementsrecht) weer dezelfde juridische status verkrijgt. Verder moet hij feitelijk weer in dezelfde betrekking tot de onroerende zaak komen te verkeren als daarvóór. Dat wil zeggen dat hij de onroerende zaak weer op dezelfde wijze moet kunnen gebruiken als voorheen. De teruggaaf wordt overigens niet automatisch verleend, maar op verzoek.
Er bestaat recht op teruggaaf als de toestand van vóór de verkrijging wordt hersteld als gevolg van:
Rechtbank Haarlem heeft onlangs een uitspraak gedaan waarbij een beroep werd gedaan op zowel teruggaaf als vrijstelling van overdrachtsbelasting. De zaak betrof een woning die een bv in 2002 in vrije staat was geleverd. De bv was niet meer in staat haar hypotheekverplichtingen na te komen. Bovendien had de bv het pand niet meer in eigen gebruik maar verhuurd. Dit waren omstandigheden waaronder de bv volgens gemaakte afspraken met de vorige eigenaar moest meewerken om de woning aan de vorige eigenaar terug te leveren. Op 9 oktober 2006 vond de teruglevering (in verhuurde staat) plaats en wel tegen dezelfde prijs als in 2002. De akte van (terug)levering maakte ook melding van bovengenoemde redenen voor teruglevering.
Kort daarna diende de vorige eigenaar bij de inspecteur een verzoek in om teruggaaf van de afgedragen overdrachtsbelasting. De inspecteur merkte het verzoek aan als een verzoek om teruggaaf van de in 2002 afgedragen overdrachtsbelasting wegens teruglevering en ook als een bezwaarschrift tegen de in 2009 op aangifte afgedragen overdrachtsbelasting. De inspecteur wees zowel het verzoek als het bezwaarschrift af. De vorige eigenaar stelde daarop beroep in bij Rechtbank Haarlem.
De rechtbank verklaarde het beroep tegen de afwijzing van het verzoek om teruggaaf niet-ontvankelijk. De beslissing tot afwijzing kwalificeert bestuursrechtelijk namelijk als een beschikking waartegen primair het middel van bezwaar bij de belastingdienst openstaat en niet het middel van beroep bij de rechtbank.
Wat betreft de uitspraak op bezwaar tegen de op 9 oktober 2009 afgedragen overdrachtsbelasting verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond. De onroerende zaak was op dat moment verhuurd terwijl het in 2002 in vrije staat verkeerde. Daardoor was de toestand in 2006 niet dezelfde als die van vóór de verkrijging in 2002 en kon geen sprake zijn van herstel.
Opmerkingen
Uit de procedure van Rechtbank Haarlem valt een les te trekken. Bij het opnemen in een koopovereenkomst van een beding tot teruglevering van de onroerende zaak kan zowel de vorige eigenaar als de huidige eigenaar overdrachtsbelasting besparen als zij de oorspronkelijke situatie weer kunnen realiseren. Dit laatste is een noodzakelijke eerste stap om een geslaagd beroep op de faciliteiten bij herstel te kunnen doen.
Op 17 juli 2002 hebben we bericht over een uitspraak van de Hoge Raad waarbij wel teruggaaf van overdrachtsbelasting werd verleend omdat de oorspronkelijke overeenkomst op grond van dwaling door de rechter werd ontbonden.
Bron: Rechtbank Haarlem, 6-7-2009, nr. 08/2451 (gepubliceerd 4-8-2009).